Precios que varían entre los 280 y los 13 mil dólares

En La Pampa, los precios de los campos productivos, con alta y baja receptividad para agricultura, ganadería o caza son volátiles: varían desde los U$S 280 en el oeste, hasta superar U$S 13 mil en el cuadrángulo noreste. Los motivos están determinados por el uso productivo a causa de fenómenos meteorológicos.
Juan José Reyes *
La inversión en la adquisición de campos depende de capitales propios o ajenos (fideicomisos), más allá de su potencial productivo para invertir y/o especular financieramente. Sin embargo, los últimos aumentos de la divisa norteamericana han aplanado el precio de la tierra, los cuales pueden ser apreciados en el cuadro anexo de acuerdo a su valor en inmobiliarias locales y extra provinciales.
Los precios medios de la tierra para usos agrarios experimentaron el año anterior un incremento medio del 3,2% hasta un valor de 13 mil dólares por hectárea, según inmobiliarias porteñas. Siempre se afirma que es falsa la creencia de que una empresa de negocios rurales, le diga el verdadero precio de un campo en venta al momento en pesos o en moneda extranjera, pues todo es negociable. Hasta que no llegue algún aval bancario de por medio o los dólares u euros requeridos, no hay negocio. Ninguna operación muestra su valor real, no solo por una cuestión impositiva (AFIP) sino también de previsión.
Han habido cambios en 2018, por causas meteorológicas, pero se mantienen altos los precios de campos maiceros (ideales para soja) del noreste, los trigueros, girasoleros del noroeste otra vez en alza y, en menor medida, los de engorde bovino. Si bien los precios difieren de acuerdo a la zona de que se trate, en la mayoría de ellos cotizan en dólares: un 3,2% más que la campaña anterior.

En sube y baja.
La tierra es un negocio de inversión, porque quien compra un predio o una finca, por un lado busca una buena renta, pero por el otro pretende proteger su capital.
La tierra tipo agricultura permanente (agrícola de muy buena calidad), aumentó desde 1958 (u$s 557 la Ha.) a febrero de 2008 (u$s 13.000 la Ha.) a un ritmo promedio de 3,5 % de tasa de interés real anual acumulada (independientemente de la rentabilidad de la explotación). Hay oferta de campos aunque la demanda es muy selectiva. En las localidades de los departamentos norteños de la provincia, el valor de la tierra se mantiene, aunque en los 5 departamentos claves (Chapaleufú, Maracó, Quemú, Realicó y Trenel) las mejores tierras están ocupadas con soja, girasol, trigo y maíz y en menor medida por cebada cervecera, sorgo y maní. Los precios más elevados exceden allí los diez mil dólares la hectárea y puede haber operaciones no declaradas por mayores valores. Sin embargo, el interrogante es si esa valorización de tierras excede la capacidad productiva y/o al retorno capaz de generar tal inversión.

El futuro.
Un análisis muy simple muestra que tierras por sobre esos valores que pueden producir cereales y/o oleaginosas a rindes y precios competitivos, no logran retornos superiores entre el 4 y el 6% al capital anual. Sin embargo, los oferentes son mayores que los demandantes y el precio de la tierra en el mercado es de lento crecimiento, desde la apreciación de la moneda norteamericana.
Desde el punto de vista productivo, la tierra tiene restricciones para rendir según el nivel de la inversión inicial. Para ganar suficiente dinero, como para justificar tales valores, se requieren niveles cada vez más altos de los precios de bienes agrícolas, si bien ha declinado en 2017, mantiene una vara alta para invertir. En fin, habrá que esperar y ver, pero hay confianza de que el mercado de tierras se agilice en 2018, como todo parece apuntar.
Y una observación final. Aquí tenemos aún más hectáreas consagradas a la ganadería y a tierras con fines cinegéticos que la agricultura conocida (hoy mas incentivados por el aumento de los potreros, piquetes, aguadas, sistema de mangas y corrales y por supuesto energía trifásica). Sin embargo, esa relación que era de 80 a 20 % respectivamente, en 1960, a favor de la ganadería, hoy es apenas del 55 al 45%.
Se estima que dentro de un lustro las tierras de explotación agrícola que se dedican a cereales y oleaginosas, gracias a la siembra directa, ya superaran a la ganadera. Pero aunque suene extraño después del boom oleaginoso de las dos últimas décadas, todavía la ganadería tiene más territorio ocupado aquí.

Un activo de la economía
La tierra pampeana es un activo como cualquier otro en la economía provincial, y su valor de mercado está en función de los ingresos esperados de su tenencia. Tener campos en propiedad tiene dos tipos de ingresos. Uno es el alquiler de la misma, a corto plazo; y el otro es el que se genera por la apreciación o valorización inmobiliaria, si la hubiera, a más largo plazo. La demanda, que participa en la formación del precio de los campos, es una demanda condicionada o influenciada por el ciclo operativo largo de la producción del agro. El descuento de los ingresos esperados por tenencia, más la variación de la valorización inmobiliaria, tanto positiva o negativa, si la hubiese, fija el precio que el inversor estará dispuesto a pagar, y también el precio al que el poseedor anterior estará dispuesto a vender, cuando encuentran el equilibrio.
La venta de tierra, estimada en La pampa por arriba de 700 mil hectáreas, es un mercado con inversores que vienen por fuera del circuito agrícola y, en muchos casos, de firmas y/o capitales foráneos. Pero el valor venal de los campos ha decrecido por la pésima campaña pasada. La tendencia a valorizar las tierras agrícolas después de un cataclismo es normal pero no en forma no homogénea. Este fenómeno es atribuido a un cóctel peligroso dado por tasas de interés altas, fuerte liquidez, intervenciones del Central para frenar la moneda norteamericana y precios de materias primas en caída.

* Economista