Desde hoy rige la nueva Ley de Alquileres

El Gobierno nacional promulgó los cambios del Código Civil y Comercial de la Nación que incluyen las modificaciones de la Ley de Alquileres que se sancionaron la semana pasada en el Congreso. La nueva normativa comenzará a regir a partir de hoy miércoles y contempla nuevas condiciones para los inquilinos y propietarios, tanto en el plazo como en los períodos, cálculo de actualización y exenciones impositivas.

En la reforma de la Ley 27.737, que lleva la firma de la vicepresidenta y titular del Senado, Cristina Fernández de Kirchner, y la presidenta de la Cámara de Diputados, Cecilia Moreau, se definió que el plazo mínimo de los contratos seguirá siendo de tres años, con actualización semestral a partir del coeficiente de Casa Propia y la prohibición de publicar los alquileres en dólares, entre otros puntos.

A través del Decreto 533/2023, estas modificaciones fueron oficializadas por el Poder Ejecutivo y la norma “entrará en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial”, es decir, este miércoles 18 de octubre y “resultará de aplicación para los ejercicios fiscales 2023 y siguientes”, según establece el artículo 12 de la ley.

En el detalle de la ley comunicada al Ejecutivo, se establece que “el precio del alquiler debe fijarse como valor único, en moneda nacional”. En tanto, se prohíbe cualquier publicidad, en cualquier medio o plataforma, que no incluya el precio de las locaciones de inmuebles con destino habitacional en pesos argentinos, un aspecto clave si se tiene en cuenta que la enorme mayoría de los avisos de alquiler de viviendas se encontraban expresados en dólares.

Actualización.

Además, establece que estos montos deben ser mensuales y que los ajustes deben tener una periodicidad que acuerden las partes, “con intervalos no inferiores a seis meses”.

Estas actualizaciones, a su vez, “deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), publicado por el Indec y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el Banco Central de la República Argentina”.

La nueva normativa además modifica el texto de la ley original en el punto referido a la resolución anticipada. Sobre esto, prevé que “el contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario”. Si pasaron seis meses o más, el inquilino tiene la posibilidad de finalizar el contrato, debiendo notificar de forma adecuada su decisión al locador con al menos un mes de anticipación.

Pero el documento publicado este martes en el Boletín Oficial aclara que si esto se da dentro del primer año de contrato, el inquilino debe abonar una indemnización de un mes y medio de alquiler, al valor del momento de la rescisión. Y si es después del año, la suma es del equivalente a un mes.

Entre los cambios también se incorporan incentivos impositivos para fomentar la demanda en el mercado. Por ejemplo, se establece que “los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo”.

Además, se mantiene la exención de Bienes Personales a los inmuebles destinados a alquiler para vivienda habitacional.

Ejemplo.

Respecto al funcionamiento del sistema de actualización se puede comprender mejor con un caso testigo. Si una persona que desde mayo de 2023 pagó un alquiler de $ 100.000, por ejemplo, y necesita saber cuánto tiene que abonar desde noviembre 2023, deberá seguir los siguientes pasos:

El inquilino deberá ingresar a la página web del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat para ver cuáles fueron los últimos seis valores del índice Casa Propia. Luego, tendrá que multiplicarlos entre sí. En este caso, la cuenta que realizará (según los valores oficiales publicados) es 1.0522 x 1.0557 x 1.1.0558 x 1.0571 x 1.0576 x 1.0628. Luego, deberá multiplicar el resultado por los $ 100.000.

Ese inquilino deberá empezar a pagar desde noviembre de 2023 unos $ 139.000 durante seis meses.

Utilizando el método de ajuste anterior, o “Índice de Contrato de Locación” (ICL), aplicado a 6 meses, el ajuste sería de 57%, llevando el alquiler a 157 mil pesos. En otras palabras, para un mismo período de tiempo el nuevo sistema de ajuste determina un valor de alquiler 11,5% más barato que el que hubiera resultado de aplicar el ICL, aunque cabe tener en cuenta que con la norma anterior este ajuste era cada 12, no cada 6 meses.

Variaciones.

Suponiendo dos períodos en que tanto el ICL como el índice Casa Propia se repiten, al cabo de un año el primer ajuste de un contrato inicial de $100.000 con la ley de 2020 llevaría el valor del alquiler a $246.500 (pero sin ajuste en los meses 7 a 12) y con el nuevo sistema lo lleva a $139.000 en los meses 7 a 12 y a $193.100 a partir del decimotercer mes.

En el primer año, el volumen de pagos será mayor con el nuevo sistema, pero probablemente a partir del segundo año este sea más ventajoso para los inquilinos. El resultado dependerá de las variaciones de precios y de salarios y los índices de ajuste que resulten.