Viernes 29 de marzo 2024

En La Pampa hay más de 500 mil hectáreas en venta

Redacción 15/10/2022 - 00.21.hs

En La Pampa los precios de los campos productivos, con alta y baja receptividad para agricultura, ganadería o caza son volátiles. Van desde los U$S 280 la hectárea en el oeste, hasta superar U$S 10.000 en el cuadrángulo noreste.

 

JUAN JOSÉ REYES

 

La ingente variabilidad de precios en los mismos departamentos se debe a una relación cada vez menos certera sobre el uso productivo del suelo a causa de fenómenos meteorológicos. La inversión en la adquisición de campos -hay 521.560 hectáreas disponibles- depende de capitales propios o ajenos (fideicomisos), más allá de su potencial productivo para invertir y/o especular financieramente.

 

Sin embargo los últimos aumentos de la divisa norteamericana han aplanado el precio de la tierra, los cuales pueden ser apreciados en el cuadro anexo de acuerdo a su valor en inmobiliarias locales y extra provinciales.

 

El "Índice de actividad del mercado inmobiliario rural" (Incair) es un coeficiente mensual que refleja la "actividad" del mercado y trepó en septiembre a 37,06 puntos en La Pampa. Se toma como base de referencia máxima 100 puntos, correspondientes al pico de máxima actividad histórica. No refleja precios/valores, solo actividad de mercado.

 

El relevamiento muestra una mejora de 6 puntos en relación al mes de julio, lo que representa una suba del 19,24% intermensual. El mercado inmobiliario rural lentamente se está desprendiendo de los avatares políticos y económicos locales, pues factores externos como la inflación en monedas duras, el valor de los commodities y de la tierra, pesan más al momento de la toma de decisiones. La tendencia, lenta pero creciente de los últimos meses, muestra una línea ascendente en la actividad.

 

Hoy los precios medios de la tierra para usos agrarios experimentaron un incremento medio del 8,2% hasta un valor de 10 mil dólares por hectárea en el cuadrángulo noreste de La Pampa, en realidad en dos departamentos: Chapalefú y Maracó.

 

Siempre se afirma que es falsa la creencia de que una empresa de negocios rurales, le diga el verdadero precio de un campo en venta al momento en pesos o en moneda extranjera pues todo es negociable. Hasta que no llegue algún aval bancario de por medio o los dólares requeridos no hay negocio. Ninguna operación muestra su valor real, no solo por una cuestión impositiva (AFIP) sino también de previsión.

 

Ha habido cambios en 2022, por causas meteorológicas y de la pandemia, pero se mantienen significativamente altos los precios de campos maiceros después de su récord de producción (también ideales para soja) del noreste, los trigueros, girasoleros del noroeste otra vez en alza y en menor medida los de engorde bovino.

 

Si bien los precios difieren de acuerdo a la zona de que se trate, en la mayoría de ellos cotizan en dólares. La tierra como el primer factor de producción es un negocio de inversión, porque quien compra un predio por un lado busca una buena renta, pero por el otro pretende proteger su capital.

 

Repunte del negocio.

 

La tierra pampeana es un activo como cualquier otro en la economía provincial, y su valor de mercado está en función de los ingresos esperados de su tenencia. Tener campos en propiedad tiene dos tipos de ingresos. Uno es el alquiler de la misma, a corto plazo; y el otro es el que se genera por la apreciación o valorización inmobiliaria, si la hubiera, a más largo plazo.

 

La demanda, que participa en la formación del precio de los campos, es una demanda condicionada o influenciada, por el ciclo operativo largo de la producción del agro, que como se explicó, obtuvo un récord histórico de producción en la presente campaña. El descuento de los ingresos esperados por tenencia, más la variación de la valorización inmobiliaria, tanto positiva o negativa, fija el precio que el inversor estará dispuesto a pagar, y también el precio al que el poseedor anterior estará dispuesto a vender, cuando encuentran el equilibrio.

 

La venta de tierra, estimada en La Pampa por arriba de 700 mil hectáreas es un mercado con inversores que vienen por fuera del circuito agrícola y, en muchos casos, de firmas y/o capitales foráneos. Lo cierto es que el valor venal de los campos ha crecido por ingente campaña pasada. La tendencia a valorizar las tierras agrícolas después de un enorme problema como lo fue la pandemia es normal pero no en forma no homogénea.

 

En el sube y baja.

 

La tierra para agricultura permanente (de muy buena calidad), aumentó desde 1958 (u$s 557 la hectárea) a febrero de 2022 (u$s 10.000 la hectárea) a un ritmo promedio de 3,5% de tasa de interés real anual acumulada (independientemente de la rentabilidad de la explotación). Se han sucedido en los últimos meses buenas oferta de campos aunque la demanda es muy selectiva.

 

En las localidades de los departamentos norteños de la provincia el valor de la tierra se mantiene, aunque en los cinco departamentos claves (Chapaleufú, Maracó, Quemú, Realicó y Trenel) las mejores tierras están ocupadas con soja, girasol, trigo y maíz y en menor medida por cebada cervecera, sorgo y maní.

 

Los precios más elevados exceden allí los diez mil dólares la hectárea y puede haber operaciones no declaradas por mayores valores.

 

Sin embargo, el interrogante es si esa valorización de tierras excede la capacidad productiva y/o al retorno capaz de generar tal inversión. Un análisis muy simple muestra que tierras por sobre esos valores que pueden producir cereales y/u oleaginosas, a rindes y precios competitivos, no logran retornos superiores entre el 4 y el 6% al capital anual. Sin embargo los oferentes son mayores que los demandantes y el precio de la tierra en el mercado es de lento crecimiento.

 

Desde el punto de vista productivo la tierra tiene restricciones para rendir según el nivel de la inversión inicial. Para ganar suficiente dinero como para justificar tales valores se requieren niveles cada vez más altos de los precios de bienes agrícolas, mantiene una vara alta para invertir. Hay mucha confianza de que el mercado de tierras se agilice en 2023 como todo parece apuntar.

 

Y una observación final, aquí tenemos aún más hectáreas consagradas a la ganadería y a tierras con fines cinegéticos, que la agricultura conocida. Sin embargo esa relación que era de 80 a 20% respectivamente en 1960 favor de la ganadería hoy es apenas del 55 al 45%. Aunque suene extraño después del boom oleaginoso del último lustro, todavía la ganadería tiene más territorio ocupado aquí.

 

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