Ya no es negocio tener una propiedad en el centro

Pedro Arpigiani realizó una evaluación de la actualidad del mercado inmobiliario. Desde el momento de movilidad que tuvo el crédito inmobiliario en 2025 hasta que el impuso se frenó al calor de la suba de las tasas que enfrió la economía desde agosto del año pasado. También se refirió a la situación de la venta de terrenos y al futuro de las propiedades céntricas, hoy afectadas por fenómenos como el e-commerce o el home office.

“El mercado de la compra venta tuvo un momento de mayor movilidad en 2025, se empezaron a movilizar los créditos hipotecarios, apareció el inversor de inmuebles para alquilar que estaba retirado, entonces muchos inmuebles que estaban ociosos porque había que refaccionarlos o porque simplemente el dueño había decidido no alquilarlos, o volvió a alquilarlos o lo vendió al que lo refaccionó y lo puso en alquiler”, sostuvo Arpigiani en La Parte y el Todo, programa que se emite en la TVPP.

“El año pasado hubo un pico de compra venta importante. Después cuando se desacomodó la cuestión con la suba de tasas, los créditos hipotecarios quedaron un poco desfasados con el bolsillo de la gente. Hoy acceder a un crédito hipotecario no es tan sencillo, porque no te da la ecuación entre el monto en el que quedaron las cuotas y el ingresos de la familia, cuesta también conseguir ese 25 % que el banco no te presta y que tenés que conseguir para iniciar la operación”, explicó.

-¿Y respecto a los terrenos para construir una casa?

-Es otro mercado. Los créditos hipotecarios no salieron tan abundantes para la construcción, por eso no va a motorizarse la venta de terrenos, excepto aquellos que se venden en cuotas.

-Se extraña el Procrear.

-De alguna forma, el crédito hipotecario vino para viviendas ya construidas. Se ve que los bancos no tienen articulado el tema del seguimiento de las obras. El Procrear estaba bien pensado para dinamizar la construcción, generaba la venta del suelo, pero fue escaso, no alcanzaba y no era suficiente para la demanda que podía existir. Hoy ese segmento no está cubierto momentáneamente.

-Hubo un momento en que se construían edificios de altura, hoy parece haberse frenado ese impulso.

-El precio de la construcción hoy está elevado y cuesta que un inversor en construcción hoy obtenga una ganancia como la que tenía en su momento. Hoy el costo de construcción se fue muy arriba y el mercado inmobiliario no convalida precios tan elevados. Supongo que el mercado mismo va a ir acomodando esto, pero en este momento estamos en esa situación. Por otro lado, la ciudad se ha salido del centro, hay más una búsqueda de terrenos en lo que antes llamábamos zona de quintas, con más aire, más terrenos, para casas con patio y garaje. Y se han encontrado espacios nuevos, como en la parte de atrás de Villa Martita, en la zona de la ruta a Toay en todo su trayecto, en la parte de atrás de El Faro, y el mismo Toay donde hay muchos loteos.

-¿Qué pasa con la gente que pudo comprar el terreno pero no está pudiendo construir?

-Hoy tenemos un problema en Toay con el alto costo impositivo que tiene tener un terreno baldío. Antes podía ser sostenible porque el valor de la tierra aumentaba, pero hoy no está ocurriendo.

-Villa Santillán, Colonia Escalante, Villa Alonso tienen muchas casas en venta durante mucho tiempo. ¿No se venden?

-Hoy la gente de mayor poder adquisitivo en Santa Rosa, que es la que puede comprar, no elige esas zonas sino las que se han desarrollado ahora, que valen más. Un terreno en el centro tiene la equivalencia de un terreno de la zona de quintas, porque la elección va para el otro lado. Hoy tenés Villa Angela, donde un lote sale 60 mil dólares, que es lo mismo que vale uno en el centro de Santa Rosa.

-¿Qué pasa con los locales en alquiler?

-Creo que es un fenómeno que excede la cuestión inmobiliaria, y tiene que ver con la cuestión comercial. Hay una reconversión en la que no importa tanto la ubicación del local de ventas sino las redes sociales y el trabajo del e-commerce. Hay un cambio cultural y lógicamente afecta a los locales comerciales tradicionales.

-¿Y eso tuvo impacto en los precios de los alquileres?

-Hubo una readecuación de los precios.

-Los dueños se dieron cuenta que si no bajan el precio no se alquilan.

-Eso es el mercado. Cuando la vacancia supera la ganancia, tenés que darte cuenta que hay que bajar el valor.

-¿Qué avizorás para el mercado inmobiliario en el futuro?

-La gente va a seguir necesitando su hábitat. Antes la gente prefería la cercanía al centro y ahora privilegia el descanso reparador y la tranquilidad. Creo que se va a seguir incrementando la conducta de trabajar en el centro pero descansar en un lugar más calmo. Y también hay que prepararse para lo que viene, porque así como te decía que el e-commerce va a atentar contra el alquiler de locales comerciales, el trabajo en casa que vino con la pandemia y se quedó, va a atentar contra el valor de las oficinas en el centro. Antes alquilabas más fácil una propiedad para oficinas que para vivienda y ahora es al revés. Se fue achicando el negocio para el que tenía una propiedad en el centro. Hoy hay ideas de crear departamentos para personas de la tercera edad, donde tengan todo lo adecuado para su atención en el momento de la vejez.

“Somos una parte interesada”.

Arpigiani explicó los motivos por los que la Cámara Inmobiliaria de La Pampa desistió de participar en la audiencia pública por el loteo del Club Santa Rosa Rugby en la zona este de Santa Rosa, en el sector de recarga del acuífero Santa Rosa-Anguil. “Decidimos no participar porque consideramos que somos una parte interesada, porque cualquier emprendimiento inmobiliario va a llevar indefectiblemente el acompañamiento de uno de los nuestros. No obstante eso, desde mi opinión personal entiendo que es un tema casi tradicional en Santa Rosa la defensa que existe sobre ese recurso acuífero”, dijo

“Siempre hubo una limitante en el crecimiento de la ciudad que estuvo dada por la laguna, la cárcel, el aeropuerto y el acuífero. La laguna prácticamente se rodeó, el aeropuerto prácticamente lo mismo, la cárcel en sus laterales, y el acuífero sigue siendo una lugar delicado no solo por el recurso sino porque sabemos que es una zona que va a ser demandada y va a tener un valor muy importante”, afirmó.

Sobre la cerril oposición de muchos sectores de la sociedad con la urbanización en esa zona de la ciudad, Arpigiani afirmó: “Creo que la posición cerrada es porque hay una tradición de defensa de ese acuífero, y hay mucha gente que está en esa defensa desde hace muchos años. Ya hubo otros intentos de urbanizar en esa zona que siempre fueron frenados a lo largo de los años.”